Die häufigsten Fragen zum Verkauf von Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern

Die Immobilien-Profis von Steinauer nehmen sich Zeit, um den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung zu schätzen. Die realistische Einschätzung erhöht die Chance, dass Sie für Ihre Liegenschaft den bestmöglichen Preis erzielen. Setzen Sie den Preis zu hoch an, müssen Sie ihn im Laufe des Verkaufsprozesses senken. Und das ist das denkbar Schlechteste, was Ihnen beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung passieren kann. Rechnen Sie bitte mit zwei bis drei Stunden für eine seriöse Begehung und Besprechung.

Für eine seriöse Schätzung und einen erfolgreichen Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung benötigen die Immobilien-Profis von Steinauer verschiedene Unterlagen. Laden Sie unsere Check-Liste herunter und Sie sehen auf einen Blick, welche Unterlagen wir brauchen und wo Sie die fehlenden Unterlagen beschaffen können. Wenn Sie Unterstützung brauchen, stehen Ihnen die Fachpersonen von Steinauer jederzeit zur Seite.

Wie schnell wir Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen können, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum Beispiel von der Lage, dem Preis und dem Zustand der Liegenschaft. Erwarten Sie keine Wunder. Und geben Sie den Immobilien-Profis von Steinauer genügend Zeit. Auch die schönsten Häuser werden nicht über Nacht verkauft. Dank unserer langjährigen Erfahrung und unserer Verbundenheit mit der Region verkaufen wir allerdings die allermeisten Immobilien überdurchschnittlich schnell.

Steinauer erhält für den Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung eine Provision. Diese Provision variiert je nach Objekt und Verkaufspreis zwischen 2 und 3 %. Im Honorar sind sämtliche Dienstleistungen inbegriffen. Dazu gehören unter anderem das Erstellen einer professionellen Verkaufsdokumentation (Bild, Text, Druck), die Bewerbung auf der Webseite und im E-Mail-Newsletter, Besichtigungen mit potenziellen Käufer:innen, das Aufsetzen des Kaufvertrages und die Begleitung aufs Grundbuchamt.

Steinauer erhält für den Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung eine Provision. Die Höhe dieser Provision variiert je nach Objekt und Verkaufspreis. Der Betrag deckt alle Ausgaben, die für den erfolgreichen Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung notwendig sind. Aus diesem Grund entstehen im Normalfall auch keine Extra- oder Zusatzkosten. Sollte das trotzdem einmal der Fall sein, informieren wir Sie frühzeitig. Wünschen Sie zusätzliche Werbemassnahmen wie zum Beispiel Inserate, definieren Sie im Vorfeld gemeinsam mit den Immobilien-Profis von Steinauer einen Kostenrahmen.

Offener Verkauf
Der übliche Weg, ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen, ist der «offene Verkauf». Das bedeutet: Der Preis wird in allen Verkaufsunterlagen offen kommuniziert. Wollen mehrere Menschen das Haus zu diesem Preis kaufen, können Sie zusätzlich eine Bieterrunde durchführen. Danach verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung an die Person, die am meisten für Ihre Immobilie geboten hat.

Geschlossener Verkauf
Möchten Sie den Verkauf Ihrer Immobilie nicht an die grosse Glocke hängen, bietet Steinauer Ihr Haus oder Ihre Wohnung diskret ausgewählten Investoren an.

Bieterverfahren
Bei einem Bieterverfahren verkaufen wir Ihr Haus oder Ihre Wohnung an die Person, die am meisten für Ihre Immobilie bietet. Ein solches Bieterverfahren können Sie öffentlich oder lediglich mit einem ausgewählten Kreis von Personen durchführen. Damit Sie Ihre Immobilie nicht zu preiswert verkaufen müssen, können Sie zu Beginn einen Mindestpreis definieren. Ob Sie eine oder mehrere Bieterrunden durchführen wollen, bleibt Ihnen überlassen. Viele Kaufinteressenten schrecken jedoch vor einem Bieterverfahren zurück. Die Immobilien-Profis von Steinauer beraten Sie gerne über die Chancen und Risiken eines solchen Verfahrens.

Die Begriffe «Immobilienberater», «Immobilienmakler» und «Immobilienverkäufer» sind keine geschützten Titel. Alle drei machen das Gleiche: Sie verkaufen Immobilien.

Der geschützte Titel lautet «Immobilienvermarkter oder Immobilienvermarkterin mit eidgenössischem Fachausweis».

Bis zum Tag der Eigentumsübertragung bezahlen Sie die Betriebs- und die Nebenkosten. Danach der Käufer oder die Käuferin. Bei einer Eigentumswohnung müssen Sie in der Regel Akonto-Zahlungen für die Betriebskosten leisten. Die zuständige Verwaltung nimmt meistens eine pragmatische Teilung der Akonto-Beiträge vor.

Die effektiven Kosten sind jeweils erst nach Vorliegen der Jahresrechnung bekannt und werden zwischen der kaufenden und verkaufenden Partei aufgeteilt – je nachdem, wem die Liegenschaft wie lange gehört hat. Davon ausgenommen sind die Kosten, die nach Verbrauch erfasst werden. Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für Heizung und Wasser. Die definitive Abrechnung Ihrer Kosten bis zur Eigentumsübertragung erhalten Sie demzufolge erst, wenn die Jahresrechnung erstellt und im Folgejahr durch die Versammlung genehmigt wurde.

Kanton Zürich
Beurkundung: 1.0 ‰, plus 8.1% MwSt.
Handänderung: 1.0 ‰, ohne MwSt.

Bei einem Verkaufspreis von CHF 1’000’000.- betragen die Kosten demzufolge CHF 2’081.–. In der Regel werden diese Kosten je zur Hälfte vom Käufer und vom Verkäufer übernommen. Das Errichten und Erhöhen von Grundpfandrechten zieht weitere Kosten nach sich. Diese Kosten werden in der Regel vom Käufer übernommen.

Wenn Sie einen Kredit abschliessen, verlangt der Kreditgeber (Gläubiger) eine Sicherheit für sein Darlehen. Bei einer Hypothek besteht dieses Pfand aus der finanzierten Immobilie. Es wird Grundpfand genannt. Falls Sie die Zinsen oder die Amortisationen nicht bezahlen können, kann der Kreditgeber die Immobilie verkaufen und aus dem Erlös seine Forderungen begleichen. Er hat also das Grundpfandrecht an Ihrem Grundstück. Dieses wird ins Grundbuch eingetragen

Wie läuft eine Eigentümerversammlung ab?

Die Eigentümerversammlung (EV) verläuft ähnlich wie eine Generalversammlung (GV) eines Vereins. Ist nichts anderes beschlossen, wird die Stockwerkeigentümer-Versammlung vom Verwalter einberufen und geleitet.

Die Verwaltung prüft zu Beginn der Eigentümerversammlung, ob genügend Stockwerkeigentümer:innen anwesend oder vertreten sind. Die meisten Reglemente verlangen, dass mindestens die Hälfte aller Stockwerkeigentümer:innen anwesend oder vertreten sein müssen. Sie müssen auch die Hälfte aller Anteile besitzen. Ist das nicht der Fall, muss die Versammlung wiederholt werden. Die zweite Versammlung kann in der Regel durchgeführt werden, wenn ein Drittel aller Eigentümer:innen anwesend oder vertreten ist.

Als Zweites informiert die Verwaltung über die Aktivitäten im vergangenen Jahr und legt die Jahresrechnung zur Genehmigung vor. Anschliessend diskutiert die Gemeinschaft über anstehende Erneuerungen oder Anträge der Stockwerkeigentümer:innen. Nach der Diskussion erfolgt die Abstimmung.

Im Unterschied zu einem Vereinspräsidenten leitet der Verwalter oder die Verwalterin die Eigentümerversammlung als Moderator:in. Zudem stellt die Person, welche die Eigentümerversammlung leitet, sicher, dass die Beschlüsse dem Gesetz und dem Reglement entsprechen.

Nächstes Traktandum ist das Budget. Es wird von der Verwaltung vorbereitet und mit den Anträgen und Beschlüssen abgeglichen. Je nachdem, wird es angepasst. Danach stimmt die Eigentümerversammlung über das Budget ab. Abgeschlossen wird die Eigentümerversammlung in der Regel mit einer Informationsrunde. Üblicherweise dauert eine Eigentümerversammlung zwischen einer und zwei Stunden.

Als Stockwerkeigentümer:in können Sie sich von einer beliebigen Person vertreten lassen, sofern diese Person handlungsfähig ist. Werfen Sie unbedingt einen Blick ins Reglement, bevor Sie sich vertreten lassen. Einige Reglemente halten fest, dass die Teilnehmer:innen einer Eigentümerversammlung zwingend Stockwerk besitzen müssen. Die Person, die Sie vertritt, braucht in jedem Fall eine schriftliche Vollmacht. Das entsprechende Formular erhalten Sie zusammen mit den Abschlussunterlagen. Selbstverständlich ist es von Vorteil, wenn die Person, die Sie vertritt, über die Geschäfte informiert ist und weiss, wie sie abstimmen soll.

Sie haben die Möglichkeit, die Beschlüsse einer Eigentümerversammlung innerhalb eines Monats anzufechten, wenn Sie dem Geschäft nicht zugestimmt haben. Sie können allerdings nur Beschlüsse anfechten, die gegen das Gesetz oder gegen das Reglement verstossen.

Eine Eigentümerversammlung ist in der Regel beschlussfähig, wenn mindestens die Hälfte aller Stockwerkeigentümer anwesend ist. Die Anwesenden müssen zudem die Hälfte aller Anteile besitzen. Sind nicht genügend Stockwerkeigentümer:innen anwesend, muss eine zweite Versammlung einberufen werden. Bei dieser Versammlung genügt es in der Regel, dass ein Drittel aller Stockwerkeigentümer:innen anwesend ist. Weitere Informationen finden Sie in Ihrem Reglement.

Nein. Das Gesetz bietet die Möglichkeit, einen sogenannten Zirkularbeschluss (Art. 66 Abs. 2 ZGB) zu fassen: Eine oder mehrere Personen können der Gemeinschaft unter dem Jahr einen Antrag unterbreiten. Stimmen alle Stockwerkeigentümer:innen schriftlich zu, ist dieser Entscheid einem Versammlungsbeschluss gleichgestellt. Der Beschluss muss umgehend im Original der Verwaltung vorgelegt werden. Mit einem Zirkularbeschluss kann eine (teure) ausserordentliche Versammlung oder das Abwarten bis zur nächsten Eigentümerversammlung vermieden werden.

Die Meinungsfindung zu einem Traktandum oder die unter «Diverses» vorgebrachten Punkte können schon mal zu heftigen Diskussionen führen. Diese Momente werden von manchen Stockwerkeigentümer:innen als mühsam empfunden. Nicht zuletzt, weil die Emotionen nicht immer von der Sachlage getrennt werden.

Im Gegensatz zu anderen Zusammenkünften gibt es bei einer Stockwerkeigentümer-Versammlung keine Hierarchien und keine vorgesetzten Personen, die entscheiden können. Die Person, die den Vorsitz hat (in der Regel jemand von der Verwaltung) hat die Aufgabe, die Versammlung zu leiten. Am Ende ist es aber die Gemeinschaft, die –gestützt auf das Gesetz und das Reglement– entscheidet, was in welcher Form umgesetzt wird.

Sie können diesen Diskussionen entgehen, indem Sie sich mit einer Vollmacht vertreten lassen. Besprechen Sie das Vorgehen mit Ihrer Verwaltung.

Worauf muss ich bei der Vermietung meiner Wohnung achten?

Grundsätzlich dürfen alle Stockwerkeigentümer:innen ihre Eigentumswohnung vermieten. Gegenüber der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft haften sie, wie wenn sie selber in der Wohnung leben würden. Gegenüber der mietenden Person haben die vermietenden Personen die gesetzlichen Pflichten eines Vermieters. Problematisch kann es werden, wenn sich die mietende Person nicht an die Beschlüsse der Gemeinschaft hält.

Welche Kosten der mietenden Person belastet werden dürfen, sind in Art. 257a ff OR sowie in Art. 4 ff VMWG geregelt. Sind die Nebenkosten nicht ausgewiesen oder als Pauschalen im Mietvertrag aufgeführt, können die effektiven Kosten nicht verrechnet werden. Sind die nebenkostenfähigen Positionen im Mietvertrag als Akonto aufgeführt, müssen Sie einmal jährlich mit dem Mieter die effektiven Kosten abrechnen. Die für das jeweilige Objekt angefallenen Kosten können Sie in der Regel der persönlichen Betriebskostenabrechnung entnehmen.